هنگامی که حباب مسکن ترکید ، فانی و فردی با ضررهای هنگفت در رهن های سمی گیر افتادند. در آن مرحله باید آنها را در حواله قرار می داد. اما خزانه داری بوش تحت نظارت نظارتی توسط FHFA محافظه کاری را انتخاب کرد.

آنها با تزریق 190 میلیارد دلار از خزانه داری ، آنها اجاره جدیدی را برای زندگی به دست آوردند. در عوض ، خزانه داری سهام ارشد ترجیحی را دریافت کرد که غول ها قرار بود 10٪ سود سهام نقدی را پرداخت کنند و ضمانت خرید 79.9٪ سهام عادی را بدهند. همچنین قرار بود GSE ها برای اعتبار پایان باز دولت کارمزدی پرداخت کنند.

از آنجا که آنها قادر به پرداخت سود یا کارمزد لازم نبودند ، خزانه داری در سال 2012 شروع به جابجایی سود خالص خود کرد. سهامداران فن و فرد در وال استریت استدلال می کنند که دولت صدها میلیارد دلار سود به طور ناعادلانه اختصاص داده است. اما خزانه داری هنوز به بازپرداخت آنچه در اصل طبق توافق نامه 2008 برای نجات غول ها بدهکار بود نزدیک نشده است.

GSE ها همچنین سود خود را به پشتوانه مالیات دهندگان خود بدهکار هستند ، که به آنها امکان می دهد قیمت کمتری از رقبا داشته باشند. مدل تجاری آنها اساساً خصوصی سازی سود و اجتماعی شدن ریسک است. در اوقات خوب ، سهامداران و مدیران اجرایی مانند راهزنان عمل می کنند در حالی که م taxدیان مالیات را در اوقات بد پرداخت می کنند. سناتور آیداهو ، مایک کراپو و نماینده سابق تگزاس ، جب هنسارلینگ ، تلاش کرده اند تا اصلاحات را در “کاپیتول هیل” ایجاد کنند تا فقط به محض اینکه فانی و فردی دوستانشان را در لابی مسکن بسیج کردند ، از بین برود.

***

همه اینها زمینه مذاکراتی است که اکنون بین وزیر خزانه داری استیون مونوچین و مدیر FHFA مارک کالابریا برای آزادی GSE ها قبل از اصلاح یا افزایش سرمایه آنها در حال انجام است. دوره آقای کالابریا در سال 2024 پایان می یابد ، اما دادگاه عالی روز چهارشنبه در حال رسیدگی به پرونده ای درباره محدودیت توانایی رئیس جمهور در برکناری سرپرست FHFA است.

جو بایدن جایگزین آقای کالابریا با یک ناظر مجاز تر مانند کارگردان منصوب اوباما ، مل وات ، که استانداردهای پذیره نویسی GSE را کاهش می داد ، در حالی که طرفداران و فرد در حدود محدودیت های قانونی برای جبران خسارات اجرایی برکت می گرفتند.

از این رو ، خزانه داری و FHFA در حال بررسی یک دستور رضایت بین GSEs و FHFA هستند که می تواند محافظه کاری دولت فانی و فردی را به پایان برساند در حالی که هم دولت بایدن و هم GSE ها را ملزم می کند. تنظیم کننده های مالی معمولاً از چنین دستوراتی برای اجبار اصلاحات در بانک های کم سرمایه یا ناسازگار استفاده می کنند. فن و فرد هر دو هستند.

آقای کالابریا به تازگی یک قانون سرمایه گذاری نهایی را تصویب کرده است که طبق آن GSE ها باید بالش 283 میلیارد دلاری را در برابر ضرر و زیان داشته باشند. آنها اکنون 35 میلیارد دلار سود ناچیز دارند. GSE ها و لابی مسکن شکایت دارند که قانون بسیار سنگین است و بدون شک تیم بایدن را به سمت تضعیف آن سوق می دهد.

یک مصوبه رضایت می تواند شرایط سخت سرمایه را سخت کند بنابراین منصوبان بایدن نمی توانند آنها را کم کنند. همچنین می تواند و باید محدودیت هایی را در اوراق بهادار سرمایه گذاری GSE ، فعالیت های تضمینی (به عنوان مثال ، عدم بازپرداخت پول نقد و خانه های تعطیلات) و سود سهام شامل شود. اگر GSE ها آزاد شوند ، باید آنها را با بند محکم نگه دارید.

***

به طور قابل پیش بینی ، GSE ها ، سرمایه گذاران وال استریت و لابی مسکن دوستان خود را در واشنگتن بسیج می کنند. لابی مسکن ترجیح می دهد GSE ها را اسیر دولت بایدن کند تا بتوانند از آنها برای آبگیری استفاده کنند. برای افزایش سرمایه خود ، فانی و فردی مجبور به افزایش کارمزدی هستند که برای تضمین وام خود می گیرند ، که می تواند سود م originلفان وام را کم کند. هزینه ها و محدودیت های بالاتر همچنین می تواند باد را از رونق پالایش مجدد خارج کند. هیچ یک از اینها ضرر چندانی در یک بازار خروشان مسکن نخواهد داشت.

در همین حال ، سرمایه گذاران وال استریت از دولت ترامپ می خواهند که گودزیلاهای بدون زنجیر را آزاد کند. ممکن است یک GSEs یک دهه طول بکشد تا سرمایه کافی برای تأمین قانون آقای کالابریا را حفظ کند. فروش سهام جدید می تواند به آنها کمک کند سرمایه را سریعتر جمع کنند و زودتر سود سهام را پرداخت کنند ، اما محدودیت در فعالیت ها بازده سهام را محدود می کند. با توجه به ضمانت ضمنی دولت آنها ، پرسیدن این دشوار است.

برخی از اعضای کنگره استدلال می کنند که GSE ها مالیات دهندگان را به طور کامل بازپرداخت نکرده اند. به اندازه کافی منصفانه است و یک سفارش رضایت باید GSE ها را ملزم به پرداخت بهای سهام عقب مانده دولت خود و سهام ارجح ارشد خزانه داری در طول زمان کند. تا زمانی که این مبلغ را پرداخت نکنند ، مجاز به پرداخت سود سهام نیستند.

اما خطر ماندن مالیات دهندگان برای نگهداری فني و فردي در اسارت دولت ، احتمالاً بیش از خطر آزاد كردن آنها با توپ و زنجیر است. متأسفانه یک دستور رضایت تا ابد ادامه نخواهد داشت. اما اگر کنگره نتواند اراده سیاسی را برای خاتمه دادن به ضمانت های خود جمع کند ، پس برنامه آقای کالابریا حداقل سیاست بد است.